一、买卖方式

　　我们假定西安市的“张大爷”有两套住房，计划将其中一套房子以买卖方式过户给儿子“小张”作为婚房使用，这套房子是80平米的两房，目前的市场价格是100万元，缴纳契税并办理房产证已满4年（西安不满3年无法入市交易），买入时价格50万。来看看，这种方式下到底要怎么交税？

　　1、增值税

　　依据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税（此处为不含税价交易额）；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

　　结论：张大爷房屋产缴纳契税并办理房产证已满4年，就增值税而言，属于免征范围之内的，不需要缴纳增值税。

　　2、个人所得税

　　依据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发(2007)33号）规定，个人转让自用达5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

　　依据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。对转让二手房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

　　依据国税发〔2006〕108号的规定：

　　一、对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

　　二、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

　　（一）房屋原值具体为：

　　1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

　　………………（与案例无关的政策内容略）

　　（二）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

　　（三）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

　　1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：

　　（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；

　　（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。

　　纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。

　　2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

　　3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

　　三、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

　　结论：对于张大爷而言，他名下已经有两套房，不属于唯一的家庭生活用房，所以个税需要张大爷本人来交？我们看一下如何缴纳！假定张大爷当时购房交纳契税4000元，装修费12万元（最高扣除限额为房屋原值的10%），可扣除装修费5万元，无银行贷款利息，手续费、公证费等费用，我们来看看张大爷需要缴纳多少个税？

　　需缴纳个税=（100-50-5-0.4）×20%=8.92（万元）

　　特别提示：陕西二手房市场，目前可以按照住房转让收入1%来核定个税，按照核定计算张大爷需要缴纳个税=100×1%=1（万元）。

　　3、土地增值税

　　依据财税[2008]137号《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》的第三条规定：三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　结论：张大爷销售住房可以暂免征收土地增值税。政策特别强调住房，所以除了住房之外的其他房产是不能免征土地增税的。

　　4、印花税

　　依据财税[2008]137号《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》的第三条规定：二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

　　结论：根据税法规定，个人销售和购买住房暂免征收印花税，政策特别强调是住房暂免征收印花税，对于购买人和销售人，双方都免征印花税，所以张大爷将房产过户给“小张”，双方均无需缴纳印花税。

　　5、契税

　　依据财税(2016)23号《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》规定：

　　（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

　　依据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的法规缴纳契税。

　　结论：契税是由购买方缴纳，张大爷将房产过户给儿子“小张”作为婚房使用，对于小张而言，属于购买的是家庭唯一的住房，且面积在90平米以下，按照市场价格1%缴纳契税，“小张”需要缴纳契税1万元。

　　综上所述，西安市的“张大爷”一套住房以买卖方式过户给儿子“小张”需要缴纳个税、契税各1万元，合计需要交税2万元。

　　6、其他注意事项：

　　除了税之外，还存在其他一些费用，比如说房产评估费、登记费、公证费等等，这些费用也是不小的一笔开支，希望引起大家的关注。

　　二、赠与方式

　　我们假定“张大爷”将市场价格在100万的房子赠予儿子“小张”，来看看，这种方式下到底要怎么交税？

　　1、增值税

　　根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号附件3）第一条第三十六款：涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。

　　家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

　　结论：根据规定，涉及到家庭财产分割的，个人无偿转让房产的，适用免征增值税的政策，因此张大爷将房产无偿赠送给子女的，免征增值税。

　　2、个人所得税

　　根据财政部税务总局公告2019年第74号《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》第二条规定：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：

　　（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

　　（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

　　（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

　　前款所称受赠收入的应纳税所得额按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第四条规定计算。

　　结论：根据税法规定，房屋产权所有人将房产无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，以及对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或赡养人，还有法定继承人、遗书、继承人和受赠人的，这几种情况都免征个人所得税。所以张大爷将房子无偿赠送给子女，属于上述情形，可以免征个人所得税。

　　3、土地增值税

　　根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

　　根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第二条的规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

　　根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第四条的规定：关于细则中“赠与”所包括的范围问题，细则所称的“赠与”是指如下情况：

　　（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

　　（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

　　上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

　　结论：根据规定，个人房产赠与方式过户给子女不属于土地增值税征收范围，税法规定房产所有人将房屋产权赠与直系亲属或者是直接赡养义务人的，不征收土地增值税，因此张大爷将房产无偿赠送给子女的，不征收土地增税。

　　4、契税

　　依据《契税暂行条例》规定，房屋赠与属于转移房屋权属行为，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当按规定缴纳契税。

　　根据国税发[2006]144号第一条第二款规定：关于个人无偿赠与不动产契税、印花税税收管理问题，对于个人无偿赠与不动产行为,应对受赠人全额征收契税,在缴纳契税和印花税时,纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》,税务机关(或其他征收机关)应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章,在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。税务机关应积极与房管部门沟通协调,争取房管部门对持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人,办理赠与产权转移登记手续,对未持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人,不予办理赠与产权转移登记手续。

　　结论：根据规定对于个人无偿赠与房产的行为，应该对受赠人全额征收契税，“张大爷”的儿子“小张”应该按照市场价格的3%缴纳契税3万元。

　　5、印花税

　　根据国税发[2006]144号规定，印花税也需要缴纳，但是赠与合同签订双方都需要按照“产权转移书据”万分之五的税率缴纳印花税，共需缴纳1000元印花税。

　　综上所述，“张大爷”将市场价格在100万的房子赠予儿子“小张”，增值税免征，个人所得税免征，土地增值税不征，需要缴纳契税3万元，印花税1000元，合计需缴纳税款3.1万元。

　　6、其他注意事项

　　（1）房产赠予要适用上述免税政策，需要向税务机关提交相关资料，办理免税手续，取得审批的免税手续后，才能办理过户。

　　（2）房产过户过程中，房产赠予除涉及税之外，还还会涉及其他费用，比如公证费以及登记费等，这些费用也是不小的一笔开支，希望引起大家的关注。

　　（3）房产属于比较特殊的商品，有其特殊性，根据“物权法”规定，房屋产权所有人必须在国家房管局要登记，才能产生“物权”效力。

　　三、继承方式

　　房产权属转移的方式中，通过继承的方式转移房产，前提是被继承人死亡，虽然话听起来很不吉利，但是这种情形在我们现实生活中是无法避免的事实。继承在法律关系上本身比较复杂，遗产继承分遗嘱继承和法定继承两种方式，两种方式下，实际生活中，会牵扯到众多问题，我们不去探讨其中那些复杂的法律关系，我们只探讨继承方式下过户房产涉及的税费问题。

　　我们假定“小张”通过依法继承其父名下一套市场价格在100万的房子，一起来看看，这种方式下到底要怎么交税？

　　1、增值税

　　根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号附件3）第一条第三十六款：涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。

　　家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

　　结论：根据规定，涉及到家庭财产分割的，依法继承取得房产，适用免征增值税的政策，因此“小张”通过依法继承其父房产，免征增值税。

　　2、个人所得税

　　依据财政部税务总局公告2019年第74号《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》第二条规定：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：

　　（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

　　（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

　　（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

　　前款所称受赠收入的应纳税所得额按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第四条规定计算。

　　结论：根据税法规定，房屋产权所有人将房产无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，以及对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或赡养人，还有法定继承人、遗书、继承人和受赠人的，这几种情况都免征个人所得税。“小张”通过依法继承方式取得房产，属于上述情形，可以免征个人所得税。

　　3、土地增值税

　　根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

　　根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第二条的规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

　　结论：根据规定，依法继承房产不属于土地增值税征收范围，“小张”通过遗嘱继承方式取得房产，不征收土地增税。

　　4、契税

　　依据《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》国税函[2004]1036号第一、二条规定：

　　一、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。

　　二、按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

　　结论：根据规定法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。，“小张”通过依法继承其父名下房产，不征契税。（根据规定，非法定继承人继承死者生前的房产属于赠与行为，应当征收契税。按照继承法规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的房产的属于赠与行为，应当征收契税，因此房产的继承需要区分法定继承和非法定继承，因此一定要注意法定继承这个概念，举例简单来说明如下：

　　比如说：“张大爷夫妇只有一个儿子“小张”，“小张”结婚后生了一个儿子“小小张”，张大爷夫妇名下有一套市场价值300万房子，假设张大爷夫妇都过世后，由儿子继承该房产，因儿子“小张”属于法定继承人，房子过户到儿子名下，就无需缴纳契税。如果过户给儿媳，“儿媳”属于非法定继承人，就需要缴纳契税。（法律不把儿媳不当成自己人，是不是有点不公平！）

　　再比方说，张大爷夫妇都过世后，儿子“小张”健在，但是将房产过户给孙子“小小张”，在此情形下，因为孙子“小小张”也不属于法定继承人，因此，“小小张”应按赠与行为，按照市场价值300万的3%缴纳契税9万元。假设儿子“小张”在张大爷夫妇过世之前去世了，孙子“小小张”作为直系亲属继承该房产，符合继承法中有关代位继承的规定，属于法定继承人的继承信息，此种情况下，孙子“小小张”无需缴纳契税，需要注意的是，孙子需要提供继承公证书，如果公证书上没有记载代位继承情形的，需要提供证明属于代为继承的材料，继承公证书要明确记载孙子“小小张”代为继承房产的条款，这一点引起大家的重视。

　　5、印花税

　　依据《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则（1988）》(88)财税255号规定：

　　第二条条例第一条所说的在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证，是指在中国境内具有法律效力，受中国法律保护的凭证。

　　上述凭证无论在中国境内或者境外书立，均应依照条例规定贴花。

　　条例第一条所说的单位和个人，是指国内各类企业、事业、机关、团体、部队以及中外合资企业、合作企业、外资企业、外国公司企业和其他经济组织及其在华机构等单位和个人。

　　凡是缴纳工商统一税的中外合资企业、合作企业、外资企业、外国公司企业和其他经济组织，其缴纳的印花税，可以从所缴纳的工商统一税中如数抵扣。

　　第五条条例第二条所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。

　　结论：根据税法规定，单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据应按照“产权转移书据”缴纳印花税，因此“小张”通过依法继承方式取得房产，需要按照“产权转移数据”缴纳印花税500元。（对继承人单边征收，因为被继承人已经死亡，纳税义务已经消失，所以对继承人进行单边征收）

　　综上所述，“小张”通过依法继承方式取得房产，仅需要按照“产权转移数据”缴纳印花税500元。

　　6、其他注意事项

　　对于房产继承有两种情形：遗嘱继承和法定继承。如果死者生前没有留下遗嘱，应按照法定继承来办理，需要到公证处开具继承公证书，所需证明资料和注意事项如下：

　　（1）死者的死亡证明，需要到户籍所在地派出所开具。

　　（2）房产证。

　　（3）法定继承人证明，需要到死者所在单位或者是街道办或者村委会开具，开具内容包括：死者的配偶、父母子女的姓名和死者父母是否已经过世等等信息。目的在于防范继承上法律纠纷，因为在法定继承人中，如果这些人在世，就需要按照依法来确定谁才是真正的继承人。

　　（4）如果法定继承人不止一个，而房产只过户给其中的某一个人，必须要其他人“书面”同意，表示放弃对该房产的继承。

　　（5）继承人的身份证等其他相关证明。

　　综合以上分析，我们把房产过户给子女在继承、赠予及买卖三种方式下税费问题做一个总结：只要是房产过户或者是把房产转移给其他人，有一个共同的特点，都涉及到5种税:增值税及附加、个人所得税、土地增值税、契税和印花税,但是你所选择的过户方式不同，交的税也不同。

　　(1)增值税、土地增值税三种方式下都可以免征，但是赠与和买卖有条件限制，赠与是对无偿赠与你的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，对其承担直接抚养或赡养义务的赡养人或者扶养人、法定继承人、遗嘱继承人或受遗赠人是免税的。而对于买卖来说，个人将购买两年以上的住房，对外销售的免征额在增值税上有条件限制。

　　（2）个人所得税买卖的时候必须缴纳个税，对于赠与和继承可以免税，但是对于赠与有条件限制，和对增值税的条件限制一样，所以只要符合无偿赠与配偶、子女、父母等等，或者是继承人、抚养人或者是遗嘱人等等，这些都是免税的。

　　（3）对于土地增值税、土地增值税都可以免征，只有对赠与的条件有限制，房产所有人将房屋赠与直系亲属，或者直接赡养义务人的，不征收土地增值税，这个条件限制比较宽泛，只要是直系亲属或者是承担直接赡养义务的人就可以免税。顺便提示一下，对于房产在企业名下的，即使你过户给你的亲属，或者是直接承担赡养义务的赡养人都需要交税，没有免税这一说法！

　　(4)契税，契税只有继承可以免税，而且必须是法定继承人才可以享受免税，买卖和赠予两种方式都需要交税。

　　（5）印花税，印花税只有买卖可以免税，而且是双方都免，其他两种方式都需要交，只是在继承时对继承人单边征收，所以，综上所述，三种方式下，过户时继承方式是最省税的，但是有特定的限制，前提是被继承人已经死亡了。其次是赠与方式比较省税，但赠与的方式条件限制最多，若不属于上述特殊的范围之内，很有可能赠与比买卖方式交的税更多，因此你选择哪种方式要根据实际情况综合作出判断，找出最适合的方法，选择其中的一种方式过户。

        来源：理个税